Decreti di espropriazione per pubblica utilità – Modalità di esecuzione delle relative formalità nei registri immobiliari

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 29/E del 28 luglio 2026, fornisce indicazioni in merito alle modalità procedurali e ai presupposti documentali concernenti le formalità nei registri immobiliari connesse ai procedimenti di espropriazione. 

Il quesito sottoposto chiedeva se il decreto di esproprio debba essere subito trascritto dopo la sua emanazione o se la relativa formalità vada eseguita successivamente alla notificazione del provvedimento agli interessati e alla sua esecuzione mediante immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione. 

 

Il quadro normativo di riferimento e la pubblicità immobiliare del decreto di esproprio

In base all’attuale assetto normativo, il decreto di esproprio può intervenire nell’ambito di una procedura ‘ordinaria’ o di un procedimento ‘accelerato’. Nel procedimento ordinario, il decreto di esproprio precede l’immissione in possesso del bene e il trasferimento della proprietà è subordinato alla successiva notifica e all’esecuzione del provvedimento. Nella procedura accelerata, invece, l’autorità espropriante viene immessa anticipatamente nel possesso del bene sulla base di un decreto motivato di occupazione d’urgenza, mentre il decreto definitivo di esproprio avviene successivamente. 

La risoluzione ricorda inoltre che la trascrizione del decreto nei registri immobiliari non ha funzione di opponibilità verso terzi, ma assolve ad una mera funzione di pubblicità notizia. 

L’acquisto del diritto di proprietà, infatti, avviene a titolo originario in forza del potere espropriativo esercitato dalla pubblica amministrazione. La trascrizione assume comunque un ruolo centrale nel procedimento, poiché da quel momento eventuali diritti riferiti al bene espropriato possono essere fatti valere esclusivamente sull’indennità di espropriazione. 

 

La pubblicità immobiliare nel procedimento ordinatorio di esproprio

L’articolo 23 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità (T.U.Es.) dispone che il decreto di esproprio deve essere trascritto ‘senza indugio’ nei registri immobiliari. Sul punto le posizioni interpretative erano contrastanti in merito alla circostanza se tale adempimento dovesse essere eseguito immediatamente dopo l’emanazione del decreto o soltanto dopo la sua notificazione agli interessati e la successiva immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione. 

L’attuale quadro normativo, secondo l’Agenzia, consente entrambe le soluzioni prospettate. Da una parte, infatti, il trasferimento del diritto è subordinato alla notificazione e all’esecuzione del decreto; dall’altra, le disposizioni del Testo unico sembrano delineare una sequenza composta da fasi distinte, ciascuna accompagnata da una specifica forma di pubblicità immobiliare. 

In questa prospettiva, la immediata trascrizione del decreto di esproprio assolve alla funzione di rendere sin da subito conoscibile ai terzi l’esistenza del medesimo e della vicenda ablativa da esso instaurata, mentre la successiva annotazione è destinata a dare evidenza dell’avvenuta esecuzione del decreto con l’immissione in possesso.

Con riferimento a ciascuna delle due possibili opzioni interpretative, la risoluzione ritiene opportuno individuare quali siano le corrette modalità operative per l’esecuzione della relativa pubblicità immobiliare.

 

• Le modalità di esecuzione della doppia formalità

 

Nell’ipotesi in cui venga richiesta la trascrizione del decreto di esproprio prima della sua esecuzione, ai fini di una corretta pubblicità immobiliare è doveroso precisare che, oltre a risultare dal titolo, dovrà risultare soprattutto dalla relativa nota di trascrizione che il trasferimento del diritto espropriato è subordinato alla condizione sospensiva prevista dall’articolo 23, comma 1, lettera f) del T.U.Es.; pertanto, il richiedente dovrà darne espressa evidenza nella nota di trascrizione in conformità a quanto previsto dall’articolo 2659, secondo comma, del Codice civile. 

Una volta effettuata l’immissione in possesso, l’autorità espropriante deve richiedere l’annotazione del relativo verbale. Proprio il verbale di immissione in possesso rappresenta il documento che il legislatore individua come titolo idoneo per il completamento della sequenza pubblicitaria avviata con la trascrizione del decreto. 

La scelta legislativa di individuare nel verbale di immissione in possesso il documento rilevante ai fini dell’annotazione nei registri immobiliari, senza richiedere la produzione delle relate di notificazione, appare coerente con la funzione propria dell’annotazione, volta a dare pubblicità all’avvenuta esecuzione del decreto mediante l’atto che la documenta, e conferma che, nell’ambito della disciplina della pubblicità immobiliare, il solo verbale di immissione in possesso costituisce il titolo rilevante ai fini della formalità di annotazione. 

In sostanza, gli adempimenti documentali ai fini della pubblicità immobiliare posti a carico dell’autorità espropriante risultano articolati nella richiesta di trascrizione del decreto di esproprio e nella successiva domanda di annotazione del verbale di immissione in possesso. In tale contesto non è espressamente richiesta, ai fini dell’esecuzione delle citate formalità nei registri immobiliari, la produzione documentale comprovante l’avvenuta notifica del decreto di esproprio. 

 

• Le modalità di esecuzione della formalità unica

 

In ogni caso può comunque verificarsi che l’autorità espropriante richieda la trascrizione del decreto soltanto dopo che lo stesso sia stato notificato ed eseguito mediante l’immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione. 

In questa ipotesi, in luogo della doppia formalità sopra descritta, verrà effettuata una sola formalità rappresentata dalla trascrizione del decreto di esproprio già portato in esecuzione. 

In tal caso, il titolo da presentare ai fini della pubblicità immobiliare resta il decreto di esproprio, ma alla richiesta deve essere allegato il verbale di immissione in possesso oppure va prodotto il decreto recante l’annotazione della data in cui l’immissione in possesso è avvenuta. 

Nella nota di trascrizione non occorre far menzione della condizione sospensiva in quanto la stessa si è già verificata. Anche in tal caso non va allegata la documentazione attestante la notificazione del provvedimento o altra documentazione attestante il perfezionamento di tale adempimento. 

 

La pubblicità immobiliare nel procedimento accelerato di esproprio

 

L’articolo 22-bis del T.U.Es. disciplina l’istituto dell’occupazione d’urgenza che consente all’autorità espropriante, in determinati presupposti di legge, di conseguire anticipatamente la disponibilità materiale dei beni da occupare. A tal fine viene emanato un decreto motivato di occupazione anticipata in cui sono individuati i beni da occupare e i relativi proprietari ed è determinata, in via provvisoria, l’indennità di espropriazione. Ai sensi del comma 6 del medesimo articolo, tale provvedimento perde efficacia se il decreto di esproprio non sia emanato entro il termine previsto per il compimento dell’espropriazione. 

Tale decreto non costituisce titolo per l’esecuzione di formalità nei registri immobiliari, poiché non determina alcun trasferimento del diritto di proprietà né produce effetti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali immobiliari. 

Il trasferimento del diritto continua pertanto a realizzarsi esclusivamente mediante il decreto di esproprio che costituisce l’atto da presentare ai fini della trascrizione chiamato a contenere anche gli estremi del decreto di occupazione e del relativo stato di esecuzione. Non risulta invece necessaria la presentazione del decreto di occupazione d’urgenza quale autonomo titolo né di ulteriore documentazione attestante l’avvenuta immissione in possesso, trattandosi di circostanze delle quali il decreto di esproprio è chiamato a dare espressamente atto. 

Parimenti non appare necessario allegare le relate del procedimento di notificazione o altra documentazione comprovante il perfezionamento di tale adempimento.